Odwrócona Hipoteka – Co to takiego?

1.  Czym jest odwrócona hipoteka?
2.  Odwrócona hipoteka – banki i ich obowiązki
3.  Do kogo skierowana jest odwrócona hipoteka?

15 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa dotycząca hipoteki odwróconej (Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym^[1]). Najprościej odpowiadając na pytanie, czym jest kredyt hipoteczny odwrócony, można powiedzieć, że jest to sprzedaż nieruchomości bankowi. Bank wypłaca właścicielowi nieruchomości kwotę będącą wartością rynkową nieruchomości. Może wypłacić te pieniądze jednorazowo lub ratalnie – zależy od umowy. Właściciel domu bądź mieszkania może dowolnie dysponować tymi środkami. Ma także prawo do mieszkania w „sprzedanej” nieruchomości do końca swojego życia. Dopiero po śmierci właściciela bank przejmuje lokal wraz z pełnią praw właścicielskich.

Odwróconą hipotekę oferować mogą swoim klientom wyłącznie banki. Choć na rynku spotkamy się z ofertami innych instytucji oferujących bliźniaczo podobny produkt, to jedynie w przypadku zawarcia umowy z bankiem chronieni jesteśmy zapisami wspomnianej wcześniej ustawy.

Obie strony przystępujące do umowy maja określone obowiązki. Po stronie banku leży przede wszystkim sprawdzenie stanu prawnego lokalu. Banki realizujące odwrócony kredyt hipoteczny mają także obowiązek przedstawić ofertę takiego kredytu w ciągu 14 dni od daty zawarcia umowy.

Także druga strona ma pewne obowiązki względem banku. Osoba decydująca się na odwróconą hipotekę musi w wyznaczonym terminie dostarczyć bankowi wszystkie wymagane dokumenty. Co więcej, kredytobiorca ma obowiązek utrzymywać nieruchomość w odpowiednio dobrym stanie – co jest zrozumiałe z punktu widzenia banku, który nie chce, aby „zakupiony” lokal po latach miał o wiele mniejszą wartość. W umowie może znaleźć się więc także zapis o wykupie przez kredytobiorcę ubezpieczenia nieruchomości, zupełnie jak przy klasycznym kredycie hipotecznym.

Odwrócona hipoteka to oferta dostępna dla dwóch grup osób:

• właścicieli nieruchomości – konieczne jest posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo prawa użytkowania wieczystego;
• współwłaścicieli nieruchomości na takich samych prawach, jak wyżej.

Należy także zaznaczyć, że taką umowę podpisać może z bankiem jedynie osoba fizyczna.

Kto nie może skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego? Będą to zarówno najemcy lokalu i osoby posiadające spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a więc ci, którzy nie posiadają prawa własności nieruchomości. Z odwróconej hipoteki nie skorzystają także osoby prawne, takie jak spółki akcyjne czy też fundacje, oraz inne podmioty niebędące osobami fizycznymi – na przykład spółki cywilne i jawne.

Jak wspomnieliśmy na samym początku, główną grupą docelową odwróconego kredytu hipotecznego są osoby starsze. Wynika to przede wszystkim z dość niskich świadczeń emerytalnych – w marcu 2020 średnia arytmetyczna dla emerytur wynosiła 2 395,11 zł, jednakże najczęściej wypłacana kwotą było 1 802,07 zł^[2]. Biorąc pod uwagę zwiększające się wraz z wiekiem wydatki na zdrowie, dodatkowy dochód pochodzący z odwróconej hipoteki jest ciekawą perspektywą.

Elementem budzącym wątpliwość niektórych jest utrata przez spadkobierców prawa do lokalu. Istnieje możliwość spłacenia powstałego zadłużenia i odzyskania nieruchomości. W przypadku kiedy zadłużenie jest mniejsze niż wartość lokalu, możliwe jest uzyskanie rekompensaty.

Odwrócona hipoteka jest wciąż nowym produktem na polskim rynku, co może wiązać się z niewielką ofertą banków w tym zakresie. Być może z czasem, wraz z powstawaniem kolejnych zapisów prawnych, które jeszcze dokładniej określą poszczególne aspekty odwróconego kredytu hipotecznego, oferta ta się rozszerzy.

Źródła:

^[1] http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20140001585

^[2] https://www.zus.pl/baza-wiedzy/statystyka/opracowania-tematyczne/struktura-wysokosci-emerytur-i-rent